Ein Mietvertrag für Wohnräume regelt die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter. Worauf sollte man achten, wenn man einen Mietvertrag aufsetzt oder kündigen möchte? Was ist der Unterschied zwischen einem Mietvertrag und einem Pachtvertrag? Und welche unterschiedlichen Mietverträge gibt es? Hier finden Sie die Antworten.
Egal ob Haus oder Wohnung, Dienstwohnung oder Wohngemeinschaft: Bei der Vermietung einer Immobilie wird in der Regel ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen. Grundlage dafür sind die §§ 549 ff. BGB, in denen das Mietrecht geregelt ist. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, kann seinen Mietvertrag vorab prüfen lassen, etwa von einem Anwalt für Mietrecht. Meist wird der Mietvertrag vom Vermieter vorformuliert und anschliessend vom Mieter unterzeichnet.
Natürlich kann man den Mietvertrag selbst schreiben. Doch die Gefahr ist gross, bei all den Klauseln zu Schönheitsreparaturen, Haustieren und Betriebskosten etwas Wichtiges zu übersehen. Eine praktische Hilfe für Vermieter ist eine Vorlage zum Ausdrucken, wie man sie zum Beispiel beim Deutschen Mieterbund herunterladen kann.
Detaillierte, kostenpflichtige Muster-Mietverträge finden Vermieter auch bei Haus & Grund, dem Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Hier gibt es nicht nur Wohnraum-Mietverträge, sondern auch Garagen-Mietverträge für Tiefgaragen-Stellplätze bzw. Parkplätze sowie Mietverträge für gewerbliche Räume, Betriebskostenabrechnungen und vieles mehr.
Wie kann man einen Mietvertrag aufheben?
Eine wichtige Frage ist die nach dem Aufhebungsvertrag. Kann man einen Mietvertrag jederzeit kündigen – etwa wegen Eigenbedarf? Wenn der Vermieter den Mietvertrag aufheben möchte, muss er sich an die gesetzliche Kündigungsfrist halten. Diese ist abhängig von der Länge des Mietverhältnisses und kann zwischen drei und neun Monaten betragen.
Kürzere Fristen gelten, wenn der Mieter gegen den Mietvertrag verstossen hat: Dann kann der Vermieter eine ausserordentliche Kündigung aussprechen. Liegt ein Härtefall vor, etwa eine fortgeschrittene Schwangerschaft, kann der Mieter gegen die Kündigung vorgehen.
Übrigens: Ein Mietvertrag kann vererbt werden. Er geht dann auf denjenigen Erben über, der dauerhaft mit dem Verstorbenen zusammengelebt hat. Verstirbt der Vermieter, kann die Erbengemeinschaft die Immobilie weitervermieten. Hier ist allerdings Vorsicht geboten: Kommt es zu einem Verstoss gegen Formvorschriften, kann der Mietvertrag ungültig werden.
Mietvertrag für Gewerberäume
In Deutschland gilt das soziale Mietrecht. Das bedeutet, dass Mieter von Wohnraum besonders geschützt sind. Viele dieser Bestimmungen gelten nicht, wenn es sich um einen Mietvertrag für ein Büro, einen Lagerraum oder für Geschäftsräume handelt. Beispielsweise greift bei Mietverträgen für Gewerberäume der örtliche Mietspiegel nicht, sodass über die Miete frei verhandelt werden kann. Dies ist selbst dann der Fall, wenn von privat an Gewerbe vermietet wird.
Auch die Kündigungsfristen können flexibler gestaltet werden, sodass ein Gewerbemietvertrag häufig einfacher zu kündigen ist. Eine kostenlose Vorlage für einen Gewerberäume-Mietvertrag gibt es beispielsweise bei der IHK.
Aber was ist nun der Unterschied zwischen einem Mietvertrag und einem Pachtvertrag? Häufig schliesst man einen Mietvertrag für ein Gebäude ab und einen Pachtvertrag für ein Grundstück. Doch dies muss nicht zwangsläufig so sein. Das Schlüsselwort bei Pachtverträgen lautet "Fruchtziehung": Dieser juristische Fachbegriff besagt, dass man aus dem gepachteten Objekt "Früchte zieht" – also das Recht hat, einen Gewinn zu erwirtschaften. Wer also zum Beispiel ein Gartengrundstück pachtet, darf dort Obst und Gemüse anbauen, um dieses gewinnbringend zu verkaufen.
Unbefristeter Mietvertrag vs. befristeter Mietvertrag
Die häufigste Vertragsform, wenn Wohnungen oder Häuser vermietet werden, sind unbefristete Mietverträge. In diesem Fall wird bei Vertragsschluss kein fester Zeitpunkt für das Ende der Laufzeit vereinbart – der Mietvertrag gilt auf unbestimmte Zeit. Es gibt sogar die Möglichkeit, einen Mietvertrag auf Lebenszeit abzuschliessen. Dieser endet erst mit dem Tod des Mieters und gibt so beiden Vertragsparteien Sicherheit. Bestimmte Kündigungsgründe sind aber dennoch zulässig.
Eine Sonderform sind Dauermietverträge. Diese werden von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften abgeschlossen. Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist hier laut Definition nicht möglich. Ein Muster für die Dauermietrechnung gibt es hier.
Das Gegenteil stellt der Mietvertrag auf Zeit dar. Dieser ist befristet und legt die Mietdauer auf einen bestimmten zeitlichen Rahmen fest. Ist der Mietvertrag abgelaufen, gibt es grundsätzlich die Möglichkeit einer Verlängerung – diese kann allerdings mit einer Mieterhöhung verbunden sein. Dennoch kann dieses "Wohnen auf Zeit" sinnvoll sein, beispielsweise wenn man nur wenige Monate an einem bestimmten Ort verbringen möchte. Eine Vorlage für einen befristeten Mietvertrag gibt es zum Beispiel beim Makler-Netzwerk Hausgold.
Staffelmietvertrag
Bei einem Staffelmietvertrag wird eine jährliche Erhöhung der Miete vorab festgelegt. Ist das nun gut oder schlecht? Durch die Staffelmiete darf sich der Vermieter zwar über eine jährliche Steigerung seiner Mieteinnahmen freuen – eine weitere Mieterhöhung ist dafür so gut wie ausgeschlossen. Und: Eine Kündigung durch den Vermieter während der Laufzeit ist nicht möglich, doch der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht. Einen Online-Rechner zum Thema Staffelmiete gibt es hier.
Indexmietvertrag
Die Indexmiete orientiert sich am aktuellen Preisindex, welcher wird jährlich vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Diese Indexanpassung bringt meist – ähnlich wie beim Staffelmietvertrag – eine Mieterhöhung mit sich. Wichtig zu wissen: Die Mietpreisbremse beziehungsweise der Mietendeckel kann durch diese Koppelung an die allgemeinen Lebenshaltungskosten umgangen werden.
Untermietvertrag
Immer öfter werden Untermieter gesucht. Der Hauptmieter, welcher einen Untermieter aufnimmt, ist laut § 540 BGB verpflichtet, diesen beim Vermieter anzumelden. Im Untermietvertrag sollten alle Punkte geregelt werden, die auch der Mietvertrag umfasst – also zum Beispiel die Miethöhe und die Kündigung.
Wie hoch die Untermiete ausfällt, handeln Hauptmieter und Untermieter selbst aus. Die Untermiete darf sogar höher sein als die Hauptmiete. Bleibt die Frage, ab wann man Untermieter ist. Die Antwort: Wenn man für die dauerhafte Überlassung eines Zimmers Geld bezahlt.
(tsch)
Verwendete Quellen:
- Mietrecht.de: "Arten von Mietverträgen"
- ImmoScout24: "Vertragsarten"
- Mietrecht.com: "Der Mietvertrag – Die Vereinbarung zum Wohnen auf Miete"
- Finanztip: "Diese Kündigungsfristen sollten Mieter und Vermieter kennen"
- Interessenverband Mieterschutz: "Ausserordentliche Kündigung Mietvertrag"
- Der Tagesspiegel: "Zu Omas Konditionen wohnen"
- Erbrecht-Ratgeber: "Erbengemeinschaft will Immobilie vermieten – Vorsicht bei der Abfassung des Mietvertrages!"
- eRecht 24: "Gewerbemietvertrag: Was beim Abschluss zu beachten ist"
- Anwalt.de: "Was unterscheidet den Pachtvertrag vom Mietvertrag? Gibt es Besonderheiten?"
- Immowelt: "Staffelmietvertrag: Mieterhöhung nach Plan"
- Gabler Wirtschaftslexikon: "Dauermietvertrag"
- Immoverkauf 24: "Indexmiete – Alle wichtigen Infos für Vermieter"
- Mietrecht.org: "Vertragsverhältnis: Mieter und Untermieter Rechte im Überblick"
- Anwalt.de: "Wenn aus dem Dauergast plötzlich ein Untermieter wird"
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